商業(yè)管理公司告訴你商業(yè)地產(chǎn)如何運(yùn)營

　　由于商業(yè)地產(chǎn)通常是收益性物業(yè)，因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理的任務(wù)并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”,而且更重要的任務(wù)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)中長期凈收益較大化，并保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿Α? 鑒于商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)類型管理要求高，物業(yè)設(shè)施含量高，日常運(yùn)營管理要求高，因此，我們需要考慮采用基于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營知識的綜合體物業(yè)管理體系。 一、早期介入工作方案 在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。

　　根據(jù)某廣場工程進(jìn)展情況，特制訂如下方案：

　　1、工作內(nèi)容：

　　(1)從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù);

　　(2)從物業(yè)管理的角度，對以下方面提出合理化意見： 園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì);建筑設(shè)計(jì)和選材; 環(huán)境整體設(shè)計(jì); 標(biāo)識系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置; 綠化設(shè)計(jì); 其它公建配套設(shè)施配置; 電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置; 消防設(shè)施配置; 安全監(jiān)控系統(tǒng)配置; 弱電系統(tǒng)其它配置; 各類設(shè)備配置、選型; 隱蔽工程施工。

　　2、管理措施

　　(1)熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循;

　　(2)制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作;

　　(3)參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系;

　　二、接管驗(yàn)收管理方案 為確保商業(yè)街區(qū)的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)租戶的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，特制訂商業(yè)街區(qū)接管驗(yàn)收方案。

　　1、管理內(nèi)容：

　　(1)了解接管物業(yè)的基本情況;

　　(2)編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排;

　　(3)與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時(shí)要求施工單位對驗(yàn)收中存在的問題限期整改;

　　(4)與開發(fā)、施工單位一起，對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn);

　　(5)與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行商業(yè)街區(qū)物業(yè)交接：核對、接收各類房屋和鑰匙; 核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔;核對、接收各類設(shè)施設(shè)備; 核對、接收各類標(biāo)識。

　　2、管理措施：

　　(1)組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)商業(yè)街區(qū)的接管驗(yàn)收工作;

　　(2)制定接管驗(yàn)收規(guī)程;

　　(3)掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序;

　　(4)提高對接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識;

　　(5)實(shí)事求是地開展接管驗(yàn)收工作;

　　(6)按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

　　三、租戶入住管理方案 在辦理租戶入住手續(xù)時(shí)，為租戶提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

　　1、管理內(nèi)容：

　　(1)在租戶領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全。

　　(2)精心布置租戶入住現(xiàn)場，為租戶辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。

　　(3)憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。

　　(4)收回租戶按規(guī)定填寫的各類表格，收取租戶應(yīng)繳納的費(fèi)用。

　　(5)陪同租戶驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)租戶確認(rèn)后，填入《租戶驗(yàn)收交接表》。

　　(6)對驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與租戶約定時(shí)間，及時(shí)解決。