商業(yè)地產(chǎn)運營的秘訣是什么？商業(yè)運營公司告訴你。

　　在經(jīng)濟進入高質(zhì)量發(fā)展階段的背景下，消費需求結(jié)構(gòu)的升級、新技術主導下消費行為的變遷正在重新定義商業(yè)地產(chǎn)的價值，并對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營提出更高要求。未來機遇與挑戰(zhàn)、變革與創(chuàng)新、整合與分化并存，推動商業(yè)地產(chǎn)的升級換代進入加速期，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不進則退的壓力驟增。2018年已經(jīng)過半，各商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的半年報也在出爐的路上，趁此時間，本文帶你回顧一下重點企業(yè)17年年報透露的關于產(chǎn)品和布局的秘密。

　　首先部分

　　規(guī)模：管理規(guī)模持續(xù)增加，劍指50億租金

　　2017年，服務業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻提升，中國社會消費品零售總額保持兩位數(shù)增長，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展奠定良好基礎。受益于實體零售回暖、雙創(chuàng)政策利好等因素，商業(yè)地產(chǎn)銷售仍然保持較高增速。其中，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別增長24.3%、18.7%，尤其是商業(yè)營業(yè)用房銷售增速提升，待售面積減少215萬平米，去庫存效果顯著。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)運營優(yōu)秀企業(yè)加大對商業(yè)地產(chǎn)領域的投入，管理規(guī)模和租金收入持續(xù)增加。

　　數(shù)據(jù)來源：各企業(yè)年報，中國指數(shù)研究院綜合整理

　　從重點企業(yè)持有物業(yè)面積來看，重點企業(yè)憑借搶抓市場機遇，憑借廣泛的布局和成熟的產(chǎn)品線，實現(xiàn)持有面積穩(wěn)步增長，9家企業(yè)的持有面積均值達599.8萬平，同比增長14.9%。其中，萬達作為領先的商業(yè)物業(yè)持有及管理運營企業(yè)已在全國開業(yè)北京CBD、上海五角場、成都金牛、昆明西山等235座萬達廣場，持有物業(yè)面積3151萬平方米，同比增長11.7%，在持有物業(yè)規(guī)模上以明顯優(yōu)勢領先于其它企業(yè);華潤、寶龍、龍湖持有物業(yè)面積也均在300萬平方米以上。從增長率來看，新城、金茂明顯加大了商業(yè)地產(chǎn)布局力度，2017年持有物業(yè)面積同比增長率分別高達94.5%、75.6%。

　　數(shù)據(jù)來源：各企業(yè)年報，中國指數(shù)研究院綜合整理

　　從重點企業(yè)持有物業(yè)收入來看，9家企業(yè)持有物業(yè)收入均值達51.1億元，同比增長26.9%。萬達、華潤規(guī)模優(yōu)勢突出，持有物業(yè)收入均超50億元，分別達255.2億元、87.8億元;值得一提的是，新城持續(xù)堅持住宅與商業(yè)雙輪驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，2017年新開業(yè)12座吾悅廣場，持有物業(yè)收入增長翻倍。

　　數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院綜合整理

　　當前市場，住宅市場進入高位盤整期，商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性機遇不斷涌現(xiàn)，加之融資難問題困擾地產(chǎn)房企，商業(yè)地產(chǎn)作為具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)受到房企的重視，先后有多家房企提出商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營目標，50億持有物業(yè)收入將是行業(yè)地位一個分水嶺，如龍湖、金茂均將持有物業(yè)收入超50億元作為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的目標之一。

商業(yè)管理公司

　　第二部分

　　布局：二線城市占比過半，南京、北京等城市仍是投資熱點

　　二線城市占比過半，長三角廝殺激烈

　　數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院綜合整理

　　從重點企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項目布局城市結(jié)構(gòu)來看，二線城市為布局重點。重點企業(yè)商業(yè)項目在二線城市儲備面積占比過半，達55.3%;如華潤、龍湖在二線城市的商業(yè)項目儲備面積占比分別達66.9%、80.3%。一線城市、三四線城市占比分別為14.4%、30.3%，其中，金融街側(cè)重布局一線城市，占比約69.4%;萬達、新城憑借廣泛的布局，在深耕熱點一、二線城市的基礎上，持續(xù)下沉潛力三四線城市，三四線城市項目個數(shù)占比約為80%、60%。

　　數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院綜合整理

　　從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，東部沿海地區(qū)成為各企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)布局重點。重點企業(yè)在長三角、海峽西岸、山東半島城市群的商業(yè)項目儲備面積占比較高，分別為39.7%、9.1%、7.9%，其中，重點企業(yè)在長三角城市群的商業(yè)項目儲備面積超2500萬平方米，如新城控股達977.5萬平方米。

　　     南京、北京、重慶位列前三

　　數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院綜合整理

　　從布局具體城市來看，2017年底，除萬達以外重點企業(yè)仍重點關注經(jīng)濟實力強勁，消費水平和服務業(yè)比重較高的一線城市和強二線城市，如南京、北京、蘇州、杭州等城市，重慶、青島等城市城市化進程處于加速過程中，商用物業(yè)存在較大市場空間，青島還受益于上合峰會帶來的基礎設施建設高峰，也成為重點企業(yè)投資熱點。泉州作為世茂重點投資城市，正在建設世茂摩天城，因此儲備面積排名較為靠前。中西部地區(qū)區(qū)域中心城市如長沙、西安、昆明也受到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)關注。

　　第三部分

　　產(chǎn)品：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)品線，項目單體體量以20萬平以下為主

　　數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院綜合整理

　　從商業(yè)儲備項目體量來看，10-20萬平體量的項目儲備較多，占比約39%，其次是10萬平以下，占比約23%。各企業(yè)產(chǎn)品線差異較大，萬達、龍湖、金融街、大悅城等企業(yè)20萬平以下體量項目占多數(shù)，寶龍、新城等企業(yè)20-30萬平體量項目占比較高，華潤、大悅城、世茂、金茂等企業(yè)40萬平以上大體量項目占比較高。

　　圖8：部分企業(yè)購物中心產(chǎn)品線

　　數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院綜合整理

　　2017年，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為滿足人民日益增長的消費升級需求，不斷創(chuàng)新、升級產(chǎn)品線。

　　一，社區(qū)商業(yè)作為提升居民“僅一公里”生活性服務業(yè)品質(zhì)的重要抓手，仍然是優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)熱衷的領域，未來中國社區(qū)服務消費將邁入萬億級市場。大悅城開辟主要面向社區(qū)商業(yè)的第二產(chǎn)品線“大悅春風里”，以高頻日常生活需求為品類導向，打造包涵餐飲、休閑、娛樂、社交、家庭、親子在內(nèi)的生活類業(yè)態(tài)和零售類業(yè)態(tài)的一站式生活方式中心。

　　第二，隨著全民消費能力和意愿的提升，消費需求呈現(xiàn)多元化、個性化等特點，商業(yè)地產(chǎn)運營需要對新消費趨勢保持高敏感度，以不斷更新的業(yè)態(tài)組合緊抓顧客需求。如華潤置地開發(fā)出定位為“漫步式城市創(chuàng)造空間”的萬象天地，以零售、設計精品、特色美食、娛樂休閑等豐富業(yè)態(tài)，滿足居民對于人文、藝術、社交科技體驗等全方位需求。萬達茂憑借體驗式商業(yè)所營造出的濃厚商業(yè)氛圍，打造真正的一站式體驗型消費天堂。萬達茂擁有全年齡層的街景游藝小景，有序分布在街區(qū)之中，帶來更多的游逛性消費。

　　結(jié)語：2017年，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以變革和創(chuàng)新應對分化與整合的市場，通過加大商業(yè)地產(chǎn)布局力度實現(xiàn)持有物業(yè)的快速增長，同時緊抓熱點一、二線城市及潛力三線城市市場需求，圍繞人民對美好生活的追求積極創(chuàng)新、升級產(chǎn)品線。2018年，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面對日新月異的技術和快速變遷的消費者偏好做出了相應的策略和調(diào)整，靜待半年報為我們揭曉。