市場(chǎng)分化，部分三四線城市房價(jià)暴漲——商業(yè)運(yùn)營管理公司

　　今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策密集出臺(tái)，持續(xù)政策發(fā)力之下，全國樓市整體平穩(wěn)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在結(jié)構(gòu)性矛盾，一些城市房價(jià)上漲壓力較大，應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，精準(zhǔn)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

　　今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策密集出臺(tái)，持續(xù)政策發(fā)力之下，全國樓市整體平穩(wěn)。但不同城市分化加劇，一些三四線城市樓市、土地市場(chǎng)出現(xiàn)雙升溫苗頭。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在結(jié)構(gòu)性矛盾，一些城市房價(jià)上漲壓力較大，一些偏遠(yuǎn)城市還有一些庫存。

　　專家建議，樓市調(diào)控應(yīng)從緊從嚴(yán)、精準(zhǔn)出擊，增強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，加強(qiáng)秩序整頓。應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，精準(zhǔn)調(diào)控，同時(shí)積極推進(jìn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　市場(chǎng)呈現(xiàn)分化特點(diǎn)

　　2015年前后，我國一些三四線城市和縣城出現(xiàn)庫存高企，房價(jià)下跌的情況。各地積極出臺(tái)措施去庫存，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　住建部曾經(jīng)介紹，各地采取多項(xiàng)措施推進(jìn)房地產(chǎn)庫存去化。其中，包括城鎮(zhèn)化相結(jié)合，引導(dǎo)鼓勵(lì)農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城，推進(jìn)棚改貨幣化安置;發(fā)展租賃市場(chǎng)，把庫存房轉(zhuǎn)化為租賃房;發(fā)展跨界地產(chǎn)，鼓勵(lì)企業(yè)，同時(shí)鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)，把現(xiàn)有庫存轉(zhuǎn)化為雙創(chuàng)提供條件，為體育、衛(wèi)生、醫(yī)療、養(yǎng)老提供條件，等等。

　　隨著政策的實(shí)施，去庫存取得了顯著成效。此后，一些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了變化，從庫存高企到商品房庫存不多，甚至出現(xiàn)了房價(jià)較大上漲壓力。從2016年國慶前后的密集調(diào)控，到2017年3月份的調(diào)控，除了傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控措施以外，很多過去的非熱點(diǎn)城市，三四線城市也不得不出臺(tái)調(diào)控措施，嚴(yán)控房價(jià)過快上漲。

　　市場(chǎng)是不斷變化的，地方政府對(duì)調(diào)控負(fù)有主體責(zé)任。當(dāng)市場(chǎng)變化時(shí)，應(yīng)及時(shí)調(diào)整政策方向。既要防止庫存高企，房價(jià)過快下跌，形成爛尾樓，也要在房價(jià)出現(xiàn)過快上漲苗頭時(shí)盡快出臺(tái)相關(guān)政策，將苗頭遏制在萌芽狀態(tài)，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　市場(chǎng)分化仍然是當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要特點(diǎn)。因此，調(diào)控不能“一刀切”。住建部部長王蒙徽在去年底部署2018年工作時(shí)曾表示，2018年將針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。

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　　及時(shí)調(diào)整棚改安置政策

　　棚改貨幣化安置是一項(xiàng)一舉多得的政策，在三四線城市去庫存方面發(fā)揮著重要作用。2015年以后，各地因地制宜實(shí)施棚改貨幣化安置，商品住房庫存量大、消化周期長的市、縣，完善政策措施，引導(dǎo)棚改居民選擇貨幣化安置方式，既促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存，也避免重復(fù)建設(shè)。

　　然而，2016年以來，一些地方在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化、商品住房庫存已經(jīng)不多的情況下，沒有有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整完善政策，棚改貨幣化安置比例仍然偏高。

　　對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部通過召開會(huì)議等方式，督促這些商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的市縣，及時(shí)調(diào)整棚改安置政策。

　　2017年8月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同發(fā)展改革委、財(cái)政部等六部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于申報(bào)2018年棚戶區(qū)改造計(jì)劃任務(wù)的通知》明確，商品住宅消化周期在15個(gè)月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。

　　2017年11月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目和資金管理的通知》進(jìn)一步明確，對(duì)商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項(xiàng)目，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項(xiàng)貸款不予支持。

　　棚改貨幣化安置政策應(yīng)該隨著市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，“商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置”。

　　棚改貨幣化安置也不能搞“一刀切”。住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，各地要堅(jiān)持既盡力而為又量力而行的原則，切實(shí)評(píng)估論證財(cái)政承受能力，不搞“一刀切”、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，重點(diǎn)攻堅(jiān)改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。

　　加快推進(jìn)配套政策落實(shí)

　　國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇日前表示，2018年上半年，房價(jià)總體比較平穩(wěn)。但是，房地產(chǎn)還存在一些結(jié)構(gòu)性矛盾，今年以來三四線城市房價(jià)漲幅確實(shí)比較高，有一些熱點(diǎn)城市上漲的壓力還比較大，但一些邊遠(yuǎn)地區(qū)、人口外流壓力比較大的地區(qū)還有一些庫存。所以，要因城施策，精準(zhǔn)調(diào)控。

　　從下一步發(fā)展情況來看，一方面要進(jìn)一步加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控，同時(shí)從供給側(cè)進(jìn)一步發(fā)力，包括加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措，實(shí)現(xiàn)多主體供給、多渠道保障，加快推進(jìn)租售同權(quán)等一系列配套政策落實(shí)，加快長效機(jī)制建設(shè)，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地實(shí)現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基本定位。

　　恒大研究院副院長、首席房地產(chǎn)研究員夏磊認(rèn)為，棚改貨幣化安置在去庫存方面起到了重要的推動(dòng)作用。鑒于目前的市場(chǎng)情況，以及有關(guān)部門的政策措施，從總體上看，預(yù)計(jì)三四線城市棚改貨幣化安置比例將有所降低。相應(yīng)地，實(shí)物安置的比例將有所增高。

　　行業(yè)內(nèi)部人士普遍認(rèn)為，對(duì)于房價(jià)過快上漲的三四線城市，地方政府應(yīng)該及時(shí)出臺(tái)調(diào)控措施，嚴(yán)查市場(chǎng)侵害群眾利益的違法違規(guī)行為，治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。更為重要的是，地方主管部門要緊盯市場(chǎng)，加強(qiáng)研判，根據(jù)市場(chǎng)的變化隨時(shí)調(diào)整相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策。