商業(yè)地產的運營管理分為前期開發(fā)過程的運營管理和后期的商業(yè)管理。“運營管理”這一術語是由“生產管理”演變而來的。近一二十年來，生產管理學界對于生產管理的理解逐漸深化：生產不僅指對有形產品的制造，同時還包含對無形產品—服務的提供；它是指將生產要素投入轉換為有形產品和無形服務的產出，通過創(chuàng)造效用而增加附加價值的過程。最近，學術界對產品的定義又突破了有形產品和無形產品的界限，認為還應該包括在觀念，思想等指導下的社會行為。因此“生產管理”這門學科的名稱也從“生產管理”演變到“生產與運營管理”。隨著此理念的逐漸延伸，現統稱為“運營管理”。運營管理所要研究的是如何對制造產品或者提供的服務的過程進行組織，計劃，實施和控制。隨著購物中心的快速發(fā)展，購物中心所涵括商業(yè)元素的種類也快速發(fā)展，由原始的單一業(yè)態(tài)發(fā)展到十幾個甚至幾十個商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)單品的數量也由原來的幾千發(fā)展到幾十萬種，商業(yè)環(huán)境也由單一的買賣環(huán)境向主題購物公園類環(huán)境發(fā)展，購物中心的功能也由原始的購物功能逐漸轉化為娛樂，休閑，飲食，旅游，購物，會展等多功能綜合商業(yè)體。在此影響下，購物中心的營運管理也由簡單的商戶管理，逐漸延伸到上至商業(yè)綜合體供應鏈，下到終端消費者的各個環(huán)節(jié)。在購物中心商業(yè)管理的大的閉環(huán)下，購物中心的營運管理的地位和作用也日趨凸顯。
在國際上，商業(yè)地產所屬領域屬于****衍生業(yè)，而國內的商業(yè)地產行業(yè)更大程度上屬于資產不動產領域。對于商業(yè)地產這種資產不動產的管理而言，他的目標主要是使其保值。引申到管理行為，主要是工程管理和物業(yè)管理；而對于商業(yè)地產的經營而言，他的目標主要是使物業(yè)升值。引申到管理行為，主要靠的是營運管理。然而，在企業(yè)的行為中經營和管理是密不可分的，他們之間相互依賴生存和共同發(fā)展。也就是說，在商業(yè)管理過程中，營運管理和物業(yè)管理、工程管理是不可分割的，營運管理承載著企業(yè)主體利潤的創(chuàng)造和服務價值的實現，物業(yè)，工程管理則是利潤實現和價值創(chuàng)造的平臺和支持，同時營運管理又為物業(yè)管理和工程管理提供動力保障。
（1）營運管理是聯結租戶、顧客與管理公司的橋梁紐帶。這三者通過這個紐帶建立了臨時的利益共同體，并以此獲取了各自的需要。租戶通過它獲得了經營所需的服務和環(huán)境；顧客通過它滿足了預期的消費需求；商業(yè)管理通過它，達到了統一管理的目標和對顧客的承諾。
（2）營運管理是商業(yè)管理的總調度。商業(yè)管理的系統功能發(fā)揮，是通過運營管理的需要而展開的。各個部門、各個系統的工作聯動，通過營運工作的統一調度，達到了功能的****：在日常的營運管理工作中，通過對物業(yè)系統的監(jiān)督與調度，保證了購物中心的消費環(huán)境；通過對商戶的需求反饋，各職能部門迅速做出反應；通過對品牌和客流量的需求，企劃部門要設計經常性的各種活動等等
（3）營運管理是商業(yè)管理公司的經營主體。商業(yè)管理的本質不是管理而是經營。不僅經營商戶和物業(yè)資產，還有為自身利益的多張經營。商業(yè)公司的經營活動是通過運營部門來實施的。它們通過對物業(yè)環(huán)境打造、購物中心品牌的提升、商戶滿意度和顧客滿意度的管理，各種經營點位的出租等等，既達到了業(yè)主的租金需求，也支持著商業(yè)公司的正常運轉 （4）營運管理是商業(yè)管理各項工作的基本動力。物業(yè)管理對環(huán)境的管控、工程管理對設施設備的維修保護、企劃部門的各種活動實施、人力部門對員工的經常性培訓等等，其動力來源都是為了營運管理的需要。離開了營運管理的需要，各個部門的工作就變得沒有目標和方向。
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