目前在我過(guò)集團(tuán)性質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，近期開發(fā)的很多項(xiàng)目多半與商業(yè)運(yùn)作有關(guān)，雖然我沒(méi)有從事過(guò)大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理，但就國(guó)內(nèi)目前大力推廣商業(yè)地產(chǎn)的諸多集團(tuán)來(lái)說(shuō)，主要是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)做模式初步研究整理如下：

　　1、如何使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)下降

　　創(chuàng)建商業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的“訂單地產(chǎn)”的全新模式。而訂單地產(chǎn)是商業(yè)公司在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作過(guò)程中采用的一種先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式，也是引以為豪的一項(xiàng)創(chuàng)新。其做法是與其跨國(guó)企業(yè)和國(guó)內(nèi)知名企業(yè)建立了廣泛而深入的戰(zhàn)略合作關(guān)系。開發(fā)集團(tuán)投資建設(shè)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的商業(yè)廣場(chǎng)在項(xiàng)目確定前，都與合作伙伴共同進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，以不同的身份，從地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)不同角度來(lái)進(jìn)行科學(xué)、嚴(yán)密的分析和論證，在得出一致結(jié)論后，由開發(fā)集團(tuán)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，并與合作伙伴簽訂框架性協(xié)議。

　　只有這樣，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就可以大限度的滿足經(jīng)營(yíng)商的經(jīng)營(yíng)發(fā)展需求，又保證了開發(fā)商的銷售通道順暢。而且，在大規(guī)模城市新區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，營(yíng)建購(gòu)物中心可以說(shuō)是形成一種生產(chǎn)力，可以快速有效的帶動(dòng)該地區(qū)發(fā)展成居住、辦公、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)功能齊全的成熟地區(qū)，造成相關(guān)地域、物業(yè)開發(fā)的急劇升值和高額盈利。，集團(tuán)商業(yè)管理有限公司先與不同業(yè)態(tài)的較強(qiáng)商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂協(xié)議，由集團(tuán)性開發(fā)企業(yè)購(gòu)地開發(fā)，竣工后由商業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)。

　　開發(fā)集團(tuán)的商業(yè)模式的特色使之達(dá)到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、強(qiáng)中納強(qiáng)。引進(jìn)知名品牌主力店與其洽談，談判一定很艱難，要聘請(qǐng)優(yōu)秀律師。

　　選擇戰(zhàn)略合作伙伴要有三個(gè)不同等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)：

　　(1)有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界500強(qiáng)企業(yè);

　　(2)社會(huì)知名度高，親和力強(qiáng)的企業(yè);

　　(3)國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前幾名。此舉意在增強(qiáng)集團(tuán)商業(yè)廣場(chǎng)的影響力和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　集團(tuán)現(xiàn)有從事住宅房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人員必須年輕化，平均年齡在35歲左右，全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，碩士、博士達(dá)到占員工總數(shù)的50%以上，管理層全部具有碩士以上學(xué)歷。

　　2、進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整方案

　　經(jīng)營(yíng)方式的調(diào)整分為兩個(gè)方面：一是加強(qiáng)整體營(yíng)銷，對(duì)部分已經(jīng)售出的商鋪進(jìn)行大力包裝與宣傳;　　二是進(jìn)行股份制改革與重組，使商業(yè)公司與戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系將轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓶|關(guān)系。

　　確立商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)“兩條腿走路”的方向是重大戰(zhàn)略的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)可以進(jìn)行戰(zhàn)術(shù)的調(diào)整：只租不售，并且伴以業(yè)態(tài)的重新組合。調(diào)整為主力店、單店各占50%。如果主力店比例太重，那就只是在為銀行打工。

　　3、商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)的確立

　　要做商業(yè)地產(chǎn)就要有幾十年，甚至上百年的企業(yè)目標(biāo)。而要做百年企業(yè)，就必須有穩(wěn)定的收入來(lái)源。住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流很不穩(wěn)定，受政策和市場(chǎng)的影響很大，所以確立了發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)和“收租物業(yè)”的方向。但中小企業(yè)租住商業(yè)物業(yè)也不可靠，所以要傍“大企業(yè)”而且要有傍跨國(guó)企業(yè)的想法。

　　4、商業(yè)地產(chǎn)的資金缺口處理

　　當(dāng)一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從決定邁出全國(guó)化大規(guī)模擴(kuò)張步伐時(shí),和其他正處于急劇擴(kuò)張期的企業(yè)一樣，資金鏈也是一個(gè)被質(zhì)疑的問(wèn)題。該企業(yè)就無(wú)法回避資金的問(wèn)題。很顯然，、開發(fā)建設(shè)的批購(gòu)物廣場(chǎng)，之所以多采用出售商鋪的方式，正是出于實(shí)現(xiàn)快速資金回收的需要。如果“停售改租”，那么由于擴(kuò)張所造成的資金壓力下在沒(méi)緩過(guò)一口氣來(lái)的時(shí)候，又面臨著更大的資金壓力，商鋪不賣，資金是會(huì)更緊張”，在這種背景下，開發(fā)商必須放慢了商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張速度。在資金與速度的張力中，要采取的是暫時(shí)忍痛犧牲速度的做法。