預(yù)測(cè)未來(lái)的辦法就是把它創(chuàng)造出來(lái)。

在很多人眼中，“趨勢(shì)”或許是一個(gè)無(wú)用詞匯，它無(wú)法對(duì)當(dāng)下情形產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果，個(gè)體的猜測(cè)于變幻莫測(cè)的恢弘世界面前更遑論精準(zhǔn)。

然而，在這個(gè)“選擇與努力同樣重要”的時(shí)代，當(dāng)眾者對(duì)市場(chǎng)明顯的變化麻木不仁、置之不理時(shí)，先覺(jué)者早已運(yùn)籌帷幄，先發(fā)制人。于微小溝渠中，我們總能窺見(jiàn)潮水的動(dòng)向。

回首2019，這一年，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了前所未有的不凡景象：消費(fèi)分級(jí)、城市更新煥發(fā)出巨大的商業(yè)機(jī)遇；夜經(jīng)濟(jì)、社區(qū)商業(yè)成為市場(chǎng)新寵；傳統(tǒng)百貨與新業(yè)態(tài)共融并生；5G商業(yè)、零售體驗(yàn)層出不窮；Z世代、她經(jīng)濟(jì)、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、寵物經(jīng)濟(jì)各占鰲頭……熱鬧之下，我們不禁要問(wèn)，2020年，商業(yè)發(fā)展的新入口將會(huì)出現(xiàn)在何方？

并購(gòu)重組，行業(yè)馬太效應(yīng)加劇

2019年，甩掉包袱的地產(chǎn)玩家們重拾氣勢(shì)，又以新的姿態(tài)站到了起跑線上：無(wú)論是萬(wàn)達(dá)的卷土重來(lái)，在各地豪擲約3700億元投資；還是凱德中國(guó)的騰轉(zhuǎn)挪移，出售20家購(gòu)物中心后又大手筆收購(gòu)新物業(yè)，借喘息之機(jī)，巨頭們都覓到了“柳暗花明又一村”。

優(yōu)化、調(diào)整，并購(gòu)、擴(kuò)張，每年的地產(chǎn)圈上演著同樣戲碼，行業(yè)集中程度卻是愈來(lái)愈深。年內(nèi)，大悅城控股完成重組，華潤(rùn)多方合作持續(xù)圈地，龍湖加緊收并購(gòu)業(yè)務(wù)，頭部企業(yè)繼續(xù)盤(pán)踞優(yōu)勢(shì)，在有限市場(chǎng)加速瓜分。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)預(yù)言房地產(chǎn)，“未來(lái)中國(guó)將只有20%的開(kāi)發(fā)商活下來(lái)，80%的開(kāi)發(fā)商都會(huì)死掉！”商業(yè)地產(chǎn)的聚合趨勢(shì)也將如此，一方面，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由住宅開(kāi)發(fā)商拓展、轉(zhuǎn)化而來(lái)；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)作為重資產(chǎn)行業(yè)，頭部企業(yè)已搶先占領(lǐng)藍(lán)海，十大主流房企購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)家數(shù)和開(kāi)業(yè)體量逐年走高，新玩家入局不易。2020年，隨著再度洗牌，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)將更加顯現(xiàn)。

價(jià)值凸顯，商業(yè)分拆上市將成熱潮

近年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控密集，融資趨緊，市場(chǎng)壓力之下，商業(yè)板塊的潛在價(jià)值被重新審視并挖掘出來(lái)。此外，年內(nèi)國(guó)家紛紛出臺(tái)了關(guān)于促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)、品牌發(fā)展、商業(yè)建設(shè)、物流設(shè)施等的各項(xiàng)政策，積極推進(jìn)國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)，商業(yè)發(fā)展環(huán)境迎來(lái)空前利好。

以往，商業(yè)地產(chǎn)板塊往往作為住宅開(kāi)發(fā)商的某一“附屬業(yè)務(wù)”存在，而今其獨(dú)立價(jià)值已不容忽視。2019年12月30日，寶龍地產(chǎn)旗下寶龍商業(yè)赴港上市，成為內(nèi)地首家赴港上市的輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。2020年伊始，萬(wàn)達(dá)商管徹底剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，成為真正意義上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)，并將最遲在2023年10月31日前完成上市。

業(yè)內(nèi)人士分析，在房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由于周遭原因受到低估，而商業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)公司作為房地產(chǎn)衍生品同時(shí)具有房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的紅利，受監(jiān)管力度又比較小，能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因此受到資本熱捧。

城市更新，非一線商業(yè)增長(zhǎng)活躍

城市更新依然是一線城市發(fā)展的主要脈絡(luò)，伴隨北京市商務(wù)局“一店一策”升級(jí)改造方案，京內(nèi)已有多家商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)：長(zhǎng)安街矗立27年的賽特購(gòu)物中心將定位高端；29歲的北京長(zhǎng)安商場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)為社區(qū)商業(yè)；北京百貨大樓打造了體驗(yàn)場(chǎng)所“和平菓局”。此外，核心地段商改辦成風(fēng)口，貴友大廈、三友商場(chǎng)、太陽(yáng)宮愛(ài)琴海等都釋放出“或?qū)⒏臑閷?xiě)字樓”的信號(hào)。

規(guī)模擴(kuò)張方面，一線城市零售市場(chǎng)進(jìn)一步向核心區(qū)外圍拓展；新一線土地出讓火熱，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年杭州土地出讓收入達(dá)2646.4億元，居全國(guó)城市首位，遠(yuǎn)超北上廣；此外，全國(guó)新開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目中，二線城市持續(xù)高供應(yīng)態(tài)勢(shì)，開(kāi)業(yè)量幾乎占據(jù)半邊天；而隨著萬(wàn)達(dá)繼續(xù)加碼下沉市場(chǎng)，22座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)首次進(jìn)駐當(dāng)?shù)爻鞘校木€也成為商家競(jìng)相布局之地。

新主力店，休閑場(chǎng)景漸占上風(fēng)

作為購(gòu)物中心的流量引擎和主要承租商，主力店的甄選可謂慎之又慎。不過(guò)，愛(ài)逛街的伙伴們可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，以往百貨、商超、餐飲店等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主力店的局面正在被打破，取而代之的是影城、電玩、KTV等新鮮、年輕的休閑場(chǎng)景，也是商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)熱度的三大業(yè)態(tài)。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前120個(gè)標(biāo)桿購(gòu)物中心有92家引入了電影院，75家引入超市主力店，僅12家還在以傳統(tǒng)百貨為主力店。此外，更多商場(chǎng)還將奢侈品百貨、自有品牌納入主力店新寵。

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)以體驗(yàn)式、差異化等為著力點(diǎn)，能夠延長(zhǎng)消費(fèi)者停留時(shí)間、拉動(dòng)關(guān)聯(lián)消費(fèi)等的主力店將更受商場(chǎng)青睞。

“策展型新零售”，重新定義線下商業(yè)

馮侖曾言，今天的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在逐步從“有錢(qián)人”向手藝人過(guò)渡，而空間價(jià)值的就是“手藝人”們苦練的一項(xiàng)技藝，地產(chǎn)商要學(xué)會(huì)講空間故事。