運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉，現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上。

不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)逐漸從商業(yè)管理蛻變成物業(yè)管理，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

購(gòu)物中心作為一個(gè)復(fù)合型商業(yè)業(yè)種，管理要求相對(duì)于其它業(yè)態(tài)具有更高的要求，它包含著多種流行的商業(yè)業(yè)態(tài)，其主要目的在于追求整合性的需求以達(dá)到高經(jīng)營(yíng)效益。

所謂整合性需求，是指購(gòu)物中心能夠提供多功能的服務(wù)，消費(fèi)者進(jìn)入后得以滿足多樣化的需求，并受激發(fā)而提升購(gòu)買欲望，使?jié)撛诘男枨笮纬少?gòu)買行為。

項(xiàng)目的必須千方百計(jì)安排適當(dāng)?shù)娜轿环?wù)，當(dāng)然這從管理角度也增添了無限的困難度，也就是說購(gòu)物中心的管理者面對(duì)各種不同的行業(yè)，如何把它們整合在統(tǒng)一有效的制度之下，加之消費(fèi)需求的彈性較大，在經(jīng)營(yíng)管理上均需仔細(xì)考慮規(guī)則以免產(chǎn)生負(fù)面效果。

購(gòu)物中心為激發(fā)更高的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，必須掌握一定的經(jīng)營(yíng)哲學(xué)加以利用，這也是結(jié)合我國(guó)的實(shí)際環(huán)境對(duì)購(gòu)物中心提出的經(jīng)營(yíng)管理上所必須具備的要求。

商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷策略和手段，未來將是以經(jīng)營(yíng)管理為核心的營(yíng)銷，其核心理念有三。

核心理念一：投資者購(gòu)買商鋪買的不是鋼筋水泥堆砌的建筑垃圾，而是投資商業(yè)業(yè)態(tài)生意機(jī)會(huì)成長(zhǎng)空間帶來的升值空間，生意機(jī)會(huì)除了理論上存在，更重要是要在經(jīng)營(yíng)上落實(shí)。因此，商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)階段的任何銷售預(yù)算都應(yīng)含進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理落實(shí)所必須的成本。

核心理念二：商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)立足市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)做旺的角度，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)的建立，招商商戶的篩選進(jìn)行精細(xì)化操作，以做旺市場(chǎng)為核心利益點(diǎn)，最終能收獲商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)利益。核心理念三：以商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成功為核心確定業(yè)態(tài)定位、建筑設(shè)計(jì)、鋪位分割、招商政策，變營(yíng)銷主題為經(jīng)營(yíng)主題

1、時(shí)段劃分方面的考慮

購(gòu)物中心在全日的時(shí)段劃分上，須依照顧客進(jìn)入購(gòu)物中心的人數(shù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果。

若過分集中，不但會(huì)降低公共設(shè)施與服務(wù)人員的服務(wù)品質(zhì)，同時(shí)如果擁擠度到達(dá)一定程度，必然會(huì)降低顧客的舒適感與享受度。

而在某些時(shí)段，如果人數(shù)過少，場(chǎng)面冷清，則會(huì)嚴(yán)重降低顧客的購(gòu)買意愿，這樣也不利于購(gòu)物中心的有效經(jīng)營(yíng)。

因此，只有制定周詳?shù)囊?guī)劃、依時(shí)段來有計(jì)劃地引進(jìn)顧客，使每天進(jìn)入營(yíng)業(yè)區(qū)的顧客不但能夠符合規(guī)劃的人數(shù)，并且可以達(dá)到均勻的分配。

由此產(chǎn)生的有利結(jié)果就是經(jīng)營(yíng)管理成本的效益方式發(fā)揮出來，顧客的滿意度也可以維持在較高水平。

2、做好客源重疊分析和規(guī)劃

購(gòu)物中心在經(jīng)營(yíng)之初，應(yīng)先確立主題商店，并在招商過程中優(yōu)先辦理，因主題商店具有一定的?？湍芰Γ瑺I(yíng)業(yè)績(jī)效較有保證。

當(dāng)然在購(gòu)物中心整體的促銷計(jì)劃以外，各獨(dú)立商店也具有一定的集客能力，然而這些被吸引進(jìn)入購(gòu)物中心的顧客將成為整個(gè)購(gòu)物中心的顧客。

每個(gè)商業(yè)個(gè)體在購(gòu)物中心整體計(jì)劃的指導(dǎo)下，均能提供最適合的服務(wù)，因此客源重疊使每個(gè)商業(yè)單元均能獲得重疊效益。

3、使商品趨向全方位服務(wù)功能

在購(gòu)物中心的特定客層中，主力客層大多數(shù)為家庭式的購(gòu)買，因此提供全方位商品以滿足家庭需求成為購(gòu)物中心的主要功能。

購(gòu)物中心的服務(wù)重點(diǎn)在于商品用途上的定位，購(gòu)物中心依服務(wù)客層定位及按客層需求作商品安排，當(dāng)然必須依據(jù)需求量、商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)作全方位的思考，以整合服務(wù)功能。

4、結(jié)合個(gè)別形象，塑造群體形象

形象是無形資產(chǎn)的具體象征，它充分表現(xiàn)于一個(gè)企業(yè)體的成果業(yè)績(jī)。

5、 注重提升平效

所謂平效，即營(yíng)業(yè)收入與營(yíng)業(yè)面積之比，主要用于平行、垂直地考核經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

同時(shí)可以擴(kuò)大比較商圈內(nèi)的績(jī)效，以便稽核、調(diào)整購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，也可追蹤考核短期、中期、長(zhǎng)期購(gòu)物中心的趨勢(shì)，以此來掌握效差的時(shí)段作為進(jìn)行促銷、折扣等活動(dòng)的依據(jù)，提高效差時(shí)段的經(jīng)營(yíng)效率。